入居者と連絡が取れず、孤独死が疑われる場合、管理会社・大家さんの判断だけで解錠して立ち入るのは避けてください。まず緊急連絡先へ連絡し、つながらなければ警察に相談します。発見後は、警察の現場確認が終わってから特殊清掃に入ります。その順番を守ることが、後のトラブルをいちばん減らします。
家賃の引き落としが止まった。電話もつながらない。郵便物がたまっている。——この段階でのご相談を、管理会社さまからいただくことがあります。
この記事は、大家さん・管理会社さま向けに手順と判断のポイントを整理したものです。
初動：安否確認の進め方
- 緊急連絡先・保証人へ連絡する：契約書に記載された連絡先をまず当たります。
- つながらなければ警察へ相談する：異臭や複数日の無応答など、具体的な状況を伝えます。
- 単独での解錠・立ち入りは避ける：緊急性の判断は難しく、後から問題になることがあります。
- 共用部への影響を確認する：廊下への臭い、他の入居者からの問い合わせへの答え方を先に決めておきます。
立ち入りの可否や方法は、契約内容と状況によって判断が変わります。迷う場面では、弁護士など専門家にご確認ください。
発見後の流れ
| 順番 | 内容 | 動く人 |
|---|---|---|
| 1 | 警察の現場確認（終わるまで清掃・片付けはできない） | 警察 |
| 2 | 相続人・費用負担者の確認 | 管理会社・ご遺族 |
| 3 | 現地見積もり（汚れと臭いの範囲、床下まで及んでいるか） | GOEN（無料） |
| 4 | 特殊清掃（汚物・体液の除去、消毒、害虫駆除、消臭） | GOEN |
| 5 | 遺品整理（家財の搬出、貴重品・書類の確認） | GOEN＋ご依頼者 |
| 6 | 原状回復の工事（床材・壁紙・下地の補修） | 工務店 |
| 7 | 引き渡し・確認 | 関係者全員 |
全体で2週間から1か月程度が一つの目安です。床下まで及んでいる場合は長くなります。詳しくは特殊清掃の費用はいくら？もご覧ください。
早く手を入れた部屋のほうが、工事は小さく済みます
管理会社さまにはお伝えしておきたい点です。体液は床材を通って下地、根太、床下へ進みます。夏場は日単位で状況が変わります。着手が早いほど工事の範囲が小さく、原状回復の総額も抑えられます。
GOENは365日24時間ご相談をお受けしています。現地見積もりは無料です。
臭いが残ると、原状回復と認められないことがあります
現場でいちばん多い行き違いです。清掃が終わって見た目がきれいになっても、臭いが残っていると原状回復とは認められないことがあります。工事をしても、新しい床材の下から臭いが上がってきてしまうためです。
順番としては、消臭を終えてから内装工事が無駄になりません。工務店さまの日程を押さえる前に、一度ご相談ください。GOENは専用の薬剤と高温スチーム洗浄、消臭剤の噴霧、高濃度オゾンによる燻蒸で臭いの元から断ちます。ただし効果は部屋の状態によるため、「完全に消える」とは申し上げません。
費用は誰が負担するのか（一般論）
一般には、次のような整理になるとされています。
- 相続人：契約上の債務を相続した場合、原状回復費用の負担者になり得ます。
- 連帯保証人：契約内容により、請求先になることがあります。
- 保険：孤独死保険・家財保険・家主向け保険に加入していれば、特殊清掃や原状回復の一部が対象になることがあります。
相続人が相続放棄をした場合、連絡先が分からない場合など、実務では判断が難しい場面が多くあります。結論は契約内容と個別の事情によって変わりますので、弁護士・司法書士などの専門家、および保険会社にご確認ください。
私たちができるのは、見積書を関係者の方々に分かる形でお出しすることです。作業範囲と金額の内訳をはっきり示すことで、大家さん・管理会社・相続人・保険会社の間で話が進めやすくなります。保険の請求に必要な写真や書類のご用意にも対応します。
告知義務についても、専門家にご確認ください
その後の募集時に、人の死についてどこまで伝える必要があるか。国土交通省がガイドラインを示していますが、どの場合にどこまで告知するかは個別の判断になります。宅建業者としての判断は、所属の協会や弁護士にご確認ください。ここでの説明は一般論です。
私たちからお伝えできるのは、作業の記録（作業前後の写真、実施内容）をきちんと残すということです。後の説明の材料になります。
法人・管理会社さまへの対応体制
- 窓口一本化：特殊清掃・消臭・遺品整理・残置物処分をまとめてお受けします。業者を何社も手配する必要がありません。
- 365日24時間の受付：夜間・休日のご連絡にも対応します。
- 社名の入らない車両：他の入居者・近隣への配慮が必要な場合にお使いいただけます。
- 作業前後の写真報告：遠方の大家さま、保険請求、関係者への説明に使えます。
- 見積書の内訳開示：作業範囲と金額をはっきり示します。原則として後からの追加請求はしません。
- 実績：これまで2,200件以上のご依頼をいただいています。メディア掲載・講演の実績もございます。
費用の目安（長野）
| 作業内容 | 料金の目安（税込） |
|---|---|
| 孤独死緊急対応プラン | 79,200円〜 |
| 汚物・腐乱液の清掃除去・消毒 | 27,500円〜 |
| 特殊清掃作業 | 46,200円〜 |
| 害虫駆除（ハエ・ウジ） | 11,000円〜 |
| 消臭作業 | 22,000円〜 |
| 遺品整理（ひと部屋・1K程度） | 41,800円〜 |
いずれも目安で、部屋の状態によって大きく変わります。原状回復の内装工事は工務店の領域で別途です。
代表・小口から：関係者が多い案件ほど、説明の材料が要ります
賃貸の案件は、大家さん、管理会社、相続人、保険会社と、関わる方が多くなります。それぞれが納得して次へ進めるように、作業の範囲と金額、やったことの記録をきちんとお出しする。それが私たちの仕事の半分だと思っています。
故人を尊重する遺品整理の会社をつくりたかった。それが私のはじまりで、いまも変わりません。関係者が多い現場でも、部屋で亡くなった方への敬意は変わりません。淡々と、丁寧に戻します。
よくある質問
Q. まだ亡くなっているか分かりません。この段階で相談できますか？
A. ご相談いただけます。ただし安否確認は警察にご相談ください。私たちが入るのは、警察の現場確認が終わってからです。状況を伺って、見込みの段取りと費用感をお伝えすることはできます。
Q. 相続人と連絡が取れず、費用の負担者が決まりません。
A. よくあるご状況です。作業範囲と金額の内訳を示した見積書をお出しし、関係者の間で話が進むようお手伝いします。負担者の判断そのものは弁護士・司法書士にご確認ください。着手の時期については、ご相談のうえ決めさせてください。
Q. 工務店はこちらで手配します。清掃と消臭だけ頼めますか？
A. できます。工事の日程に合わせて作業を調整しますので、スケジュールをお知らせください。消臭を終えてから内装工事に入る順番をおすすめしています。
初動で迷ったら、お電話ください
何をどの順番でやるか、誰に相談すればいいか。その整理からお手伝いします。見積もりは無料、ご相談は365日24時間。長野市を中心に県内全域へ伺います。
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対応地域：長野市を中心に、須坂市・千曲市・中野市・上田市・松本市ほか長野県全域。
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※ 本記事の立ち入り・費用負担・告知義務に関する記載は、一般的な情報をまとめたものです（2026年10月時点）。賃貸契約・相続・保険・宅建業の実務により結論は変わり、個別の判断もできません。実際のご判断は弁護士・司法書士などの専門家、保険会社、所属協会にご確認ください。